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Stand: September 2026 · Lesezeit: 6 Minuten
Wer in Hessen ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt neben dem Kaufpreis feste Nebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 6,0 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit Notar, Grundbuchamt und einem möglichen Makler kommen die Grunderwerbskosten in Hessen insgesamt auf rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Kurzantwort: Die Grunderwerbsteuer in Hessen liegt bei 6,0 Prozent des Kaufpreises. Mit Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision liegen die gesamten Kaufnebenkosten meist zwischen 8 und 12 Prozent.
Grunderwerbsteuer Hessen: Der Steuersatz im Detail
Hessen erhebt seit August 2014 einen Grunderwerbsteuersatz von 6,0 Prozent. Damit liegt das Bundesland im oberen Mittelfeld der 16 Bundesländer. Bayern verlangt mit 3,5 Prozent am wenigsten, mehrere Länder wie Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg liegen mit 6,5 Prozent noch etwas höher als Hessen.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag, nicht ein möglicher Marktwert. Enthält der Vertrag auch bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, wird dessen Wert oft herausgerechnet, weil dafür keine Grunderwerbsteuer anfällt.
So berechnet sich die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf
Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis mal 6,0 Prozent. Bei einem Reihenhaus für 350.000 Euro ergibt das 21.000 Euro Grunderwerbsteuer. Bei einer Eigentumswohnung für 250.000 Euro sind es 15.000 Euro. Der Betrag wird nach dem Notartermin vom Finanzamt per Steuerbescheid festgesetzt und ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe fällig.
Ohne den Nachweis, dass die Steuer bezahlt wurde, stellt das Finanzamt keine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung braucht das Grundbuchamt, bevor es den Käufer als neuen Eigentümer einträgt. Wer die Steuer nicht rechtzeitig zahlt, verzögert damit auch den eigenen Grundbucheintrag.
Notarkosten und Grundbuch als weitere Kaufnebenkosten
Neben der Grunderwerbsteuer verlangt jeder Immobilienkauf einen notariellen Kaufvertrag. Die Notarkosten liegen erfahrungsgemäß bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch bei etwa 0,5 Prozent. Beide Kostenarten richten sich nach der Gerichts- und Notarkostenordnung und sind bundesweit gleich hoch, unabhängig vom jeweiligen Bundesland.
Für das Beispiel mit 350.000 Euro Kaufpreis bedeutet das zusätzlich rund 5.250 Euro Notarkosten und 1.750 Euro für das Grundbuchamt. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer von 21.000 Euro liegen die reinen Behörden- und Notarkosten damit bei etwa 28.000 Euro, ohne einen Makler.
Maklerprovision: Wer zahlt was in Hessen?
Schaltet der Verkäufer einen Makler ein, kommt die Maklerprovision hinzu. Seit Dezember 2020 regelt Paragraf 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs bundesweit, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Wohnungen zu gleichen Teilen teilen, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben. Eine einseitige Vereinbarung zulasten nur einer Partei ist unwirksam.
In der Praxis liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt auf beide Seiten. Der Käuferanteil bewegt sich damit häufig um 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Steuer.
Kurzantwort: Mit Makler steigen die gesamten Kaufnebenkosten in Hessen häufig auf 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises, weil zur Grunderwerbsteuer, zu Notar und Grundbuch noch der Käuferanteil der Provision hinzukommt.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Nicht jeder Immobilienerwerb löst Grunderwerbsteuer aus. Käufe zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern sind steuerfrei, ebenso Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Kindern. Auch Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, dafür greift dann eventuell Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Liegt der Kaufpreis unter der Freigrenze von 2.500 Euro, entfällt die Steuer ebenfalls vollständig.
Grunderwerbskosten Hessen senken: Realistische Ansatzpunkte
Der Steuersatz selbst lässt sich nicht verhandeln, wohl aber die Bemessungsgrundlage. Wird eine mitverkaufte Einbauküche, eine Markise oder eine Sauna im Kaufvertrag separat mit einem realistischen Zeitwert ausgewiesen, sinkt der steuerpflichtige Kaufpreis entsprechend. Auch bei der Maklerprovision lohnt sich ein Vergleich, denn die gesetzliche Aufteilung setzt nur eine Obergrenze für die Gleichverteilung, nicht für die Gesamthöhe der Provision.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer bleibt in Hessen mit 6,0 Prozent der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten. Zusammen mit Notar und Grundbuch kommen ohne Makler realistisch 8 Prozent des Kaufpreises zusammen, mit Makleranteil eher 11 bis 12 Prozent. Wer frühzeitig plant, kann diese Summe bei der Finanzierung fest einkalkulieren und Überraschungen beim Notartermin vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen aktuell?
Sie liegt seit August 2014 unverändert bei 6,0 Prozent des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Vertraglich zahlt in der Regel der Käufer, auch wenn beide Seiten laut Gesetz als Gesamtschuldner haften.
Wann muss die Grunderwerbsteuer in Hessen bezahlt werden?
Sie wird einen Monat nach Zugang des Steuerbescheids vom Finanzamt fällig.
Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt wird?
Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und das Grundbuchamt trägt den Käufer nicht als Eigentümer ein.
Gibt es in Hessen eine Freigrenze bei der Grunderwerbsteuer?
Ja, bis zu einem Kaufpreis von 2.500 Euro entfällt die Steuer vollständig.
Fällt beim Erwerb von Eltern oder Kindern Grunderwerbsteuer an?
Nein, Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf in Hessen?
Sie liegen erfahrungsgemäß bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und sind bundesweit einheitlich geregelt.
Wie wird die Maklerprovision in Hessen aufgeteilt?
Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen teilen.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Hessen ungefähr?
Ohne Makler liegen sie meist bei 8 Prozent des Kaufpreises, mit Makleranteil häufig bei 11 bis 12 Prozent.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie ist das nicht möglich, bei einer vermieteten Immobilie lässt sie sich anteilig als Werbungskosten abschreiben.
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Hinweis: Dieser Text ersetzt keine steuerliche Beratung. Für eine verbindliche Berechnung im Einzelfall hilft ein Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Quellen
Björn Halder schreibt fuer vermögensatlas.de ueber Vermoegen, Steuern und Altersvorsorge.