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Stand: September 2026 · Lesezeit: 5 Minuten
Beim Mietkauf mietet man ein Haus oder eine Wohnung und vereinbart gleichzeitig den späteren Kauf. Ein Teil jeder Monatszahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet. Nach einer festen Laufzeit zahlt der Mietkäufer den Restbetrag und wird Eigentümer. Weil es um ein Grundstück geht, muss ein Notar den Vertrag beurkunden.
Das Wichtigste in Kürze
- Monatlich wird eine Miete gezahlt, von der ein Teil in den Kaufpreis fließt.
- Am Ende der Laufzeit ist ein Restbetrag fällig, meist über einen Kredit.
- Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag unwirksam.
- In der Regel ist Mietkauf teurer als ein klassischer Kauf mit Kredit.
Wie funktioniert Mietkauf? Der Ablauf
Mietkauf verbindet einen Mietvertrag mit einem Kaufvertrag. Beide Teile gehören zusammen. Der typische Ablauf sieht so aus:
- Schritt 1: Käufer und Verkäufer einigen sich auf Kaufpreis, Laufzeit, Monatsrate und den Anteil, der angerechnet wird.
- Schritt 2: Ein Notar beurkundet den gesamten Vertrag. Oft wird eine Anzahlung fällig.
- Schritt 3: Der Mietkäufer zieht ein und zahlt jeden Monat seine Rate.
- Schritt 4: Ein Teil der Rate gilt als Nutzungsentgelt, der Rest mindert den Kaufpreis.
- Schritt 5: Am Ende zahlt der Mietkäufer den Restkaufpreis. Danach wird er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Die Pflicht zum Notar folgt aus § 311b BGB. Jeder Vertrag, der zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, braucht die notarielle Form. Beim Mietkauf gilt das für den Kauf- und den Mietteil.
Kurzantwort: Mietkauf heißt: erst mieten, später kaufen. Ein Teil der Miete zählt als Anzahlung auf den Kaufpreis, der Rest wird am Ende der Laufzeit bezahlt.
Die Varianten im Überblick
Unter dem Begriff laufen mehrere Modelle. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie fest der Kauf vereinbart ist.
| Modell | Kaufpflicht | Typisch für |
|---|---|---|
| Mietkauf mit Kaufpflicht | ja, der Kauf ist fest vereinbart | Häuser und Wohnungen |
| Miete mit Kaufoption | nein, der Mieter darf kaufen | Immobilien, bei denen die Entscheidung offen bleibt |
| Mietkauf von Geräten | Eigentum geht mit der letzten Rate über | Maschinen, Fahrzeuge, Technik im Betrieb |
Bei Fahrzeugen und Maschinen ähnelt der Mietkauf einem Ratenkauf. Anders als beim Leasing gehört das Gerät am Ende dem Nutzer. Wie Leasingraten im Vergleich entstehen, zeigt der Beitrag zum Leasingfaktor.
Rechenbeispiel für einen Mietkauf
Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Zahlen zeigt, wie sich die Zahlungen aufteilen:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarter Kaufpreis | 300.000 Euro |
| Monatliche Rate | 1.500 Euro |
| davon Anrechnung auf den Kaufpreis | 600 Euro |
| davon Nutzungsentgelt | 900 Euro |
| Laufzeit | 10 Jahre |
| Angerechnet nach 10 Jahren | 72.000 Euro |
| Restkaufpreis am Ende | 228.000 Euro |
In zehn Jahren fließen 108.000 Euro als Nutzungsentgelt. Dieser Betrag ist weg, wie eine normale Miete. Liegt die Rate deutlich über der ortsüblichen Miete, zahlt der Mietkäufer drauf. Ein Vergleich mit Mietspiegel und Bankkredit lohnt sich deshalb immer.
Vorteile des Mietkaufs
- Einzug ohne großes Eigenkapital
- Kaufpreis oft schon bei Vertragsschluss festgelegt
- Zeit, um Eigenkapital und Bonität aufzubauen
- Die Immobilie lässt sich vor dem endgültigen Kauf im Alltag testen
Wer die Laufzeit nutzt, um zusätzlich zu sparen, verbessert die Chancen auf eine günstige Anschlussfinanzierung. Eine Möglichkeit sind breit gestreute Fonds wie ausschüttende ETFs.
Risiken beim Mietkauf
Der Mietkauf klingt einfach. Er birgt aber einige Fallstricke:
- Höhere Gesamtkosten: Mietkauf ist meist teurer als ein Kauf mit Bankkredit.
- Insolvenz des Verkäufers: Ohne Absicherung im Grundbuch können angerechnete Beträge verloren gehen.
- Ausstieg: Wer die Raten nicht mehr zahlen kann, verliert oft einen großen Teil der geleisteten Zahlungen.
- Rückabwicklung: Bei Streit müssen jahrelang laufende Verträge aufgelöst werden. Das ist aufwendig und teuer.
- Instandhaltung: Häufig trägt der Mietkäufer Reparaturen, obwohl er noch nicht Eigentümer ist.
- Anschlussfinanzierung: Gibt die Bank am Ende keinen Kredit, platzt der Kauf.
Kurzantwort: Das größte Risiko ist der Verlust der angerechneten Zahlungen. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt den Anspruch auf Eigentum.
Checkliste vor der Unterschrift
- Den Vertragsentwurf vorab vom Notar erklären lassen.
- Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vereinbaren.
- Schriftlich festhalten, welcher Anteil jeder Rate angerechnet wird.
- Den Kaufpreis mit einem Gutachten oder Vergleichspreisen prüfen.
- Regeln für Reparaturen, Ausstieg und Rücktritt klären.
- Das Angebot mit einer klassischen Baufinanzierung vergleichen.
Für wen sich Mietkauf eignet
Mietkauf kann für Menschen mit sicherem Einkommen und wenig Eigenkapital eine Brücke sein. Wer bereits genug Eigenkapital hat, fährt mit einem Bankkredit meist günstiger. Vorsicht ist bei Objekten geboten, die sich auf dem normalen Markt nicht verkaufen ließen. Auch Schenkungen von Eltern können Eigenkapital schaffen. Die Freibeträge erklärt der Beitrag zum steuerfreien Schenken.
Fazit
Mietkauf funktioniert als Kombination aus Miete und Kauf. Ein Teil der Raten fließt in den Kaufpreis, der Rest ist Nutzungsentgelt. Am Ende steht der Restkauf, meist mit Kredit. Der Vertrag braucht immer einen Notar. Wer sich für Mietkauf entscheidet, sollte auf eine Auflassungsvormerkung bestehen und die Gesamtkosten mit einem normalen Kauf vergleichen.
FAQ – Häufige Fragen
Wie funktioniert Mietkauf in einfachen Worten?
Man mietet eine Immobilie und kauft sie später. Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet.
Muss ein Mietkauf notariell beurkundet werden?
Ja. Nach § 311b BGB braucht jeder Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks die notarielle Form.
Wer ist beim Mietkauf Eigentümer?
Bis zur Zahlung des Restkaufpreises bleibt meist der Verkäufer Eigentümer.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert. Sie schützt vor einem Weiterverkauf.
Ist Mietkauf teurer als ein normaler Kauf?
Meist ja. Die Raten liegen oft über der ortsüblichen Miete. Auch der Kaufpreis ist nicht immer günstig.
Was passiert, wenn die Raten nicht mehr bezahlt werden können?
Dann droht die Rückabwicklung. Ein großer Teil der Zahlungen kann als Nutzungsentgelt verloren sein.
Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Kaufoption?
Beim Mietkauf ist der Kauf fest vereinbart. Bei einer Kaufoption darf der Mieter kaufen, muss aber nicht.
Wer zahlt Reparaturen beim Mietkauf?
Das regelt der Vertrag. Oft übernimmt der Mietkäufer die Instandhaltung.
Gibt es Mietkauf auch für Autos?
Ja, vor allem bei Firmenfahrzeugen und Maschinen. Mit der letzten Rate geht das Eigentum über.
Lohnt sich Mietkauf ohne Eigenkapital?
Er kann eine Brücke sein. Ein genauer Kostenvergleich mit einer Finanzierung ist aber Pflicht.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.
Quellen
Björn Halder schreibt fuer vermögensatlas.de ueber Vermoegen, Steuern und Altersvorsorge.